Immobiliare commerciale, in Italia fatturato a 6,1 miliardi nel 2023

Il mercato immobiliare commerciale italiano, nell'analisi di Scenari Immobiliari, ha chiuso il 2023 con livelli di investimento pari a 800 milioni di euro. Sicuramente in calo rispetto ai 980 milioni registrati nel 2022, ma in ripresa rispetto a quanto registrato a inizio dello scorso anno. Grazie a un quarto trimestre dinamico, il settore retail real estate ha evidenziato una ripresa particolarmente positiva grazie a un buon grado di resistenza e adattabilità. L'esempio più lampante? L'interesse degli operatori verso città secondarie ma caratterizzate da intensi flussi turistici non stagionalizzati. 

Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari): "Immobiliare commerciale, comparto in forte evoluzione".

L'andamento del settore è stato fotografato durante il convegno Nella terra di mezzo - Negozi e centri commerciali: la rotta di operatori, prodotti, mercato e società verso l’autenticità organizzato dall'istituto indipendente di analisi e consulenza in collaborazione con Svicom. "Dopo un trimestre, il quarto del 2023, da ricordare come uno dei migliori degli ultimi due anni, grazie a importanti transazioni di centri commerciali out of town e superfici retail nelle high street, prevediamo un aumento del volume degli investimenti nel mercato immobiliare commerciale già per l’anno in corso. Siamo di fronte a un comparto in forte evoluzione, in cui si sta affermando sempre di più il concetto di autenticità. Nella realizzazione del nostro rapporto abbiamo rilevato l’importanza crescente che assumono le strutture per tempo libero, attività culturali e complementari, che mettono in relazione elementi come l’autenticità e la sua espressione, sostenendo il realizzarsi di un luogo adeguato al bisogno di concretezza e realtà. Dalle interviste realizzate con i consumatori, emerge la necessità di esperienza e novità, di risposta completa alle necessità, di sensazione di unicità e svago, di rappresentazione delle caratteristiche del luogo, fra i motivi principali delle frequentazioni delle vie del commercio e delle grandi strutture, mentre il senso di cura, il bisogno di relazioni autentiche, la centralità della qualità variano a livello generazionale", ha sintetizzato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. 

Valori di vendita e canoni in crescita in tutta Europa.

Andando più nel dettaglio del report, emerge come i valori di vendita e i canoni di locazione abbiano mostrato una crescita media dell'1,5% nei principali Paesi europei che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo dell’1% durante l’anno in corso. Tale crescita è riconducibile, in prevalenza, alla riconferma dei livelli pre-pandemici dei passaggi all’interno degli shopping center e, in molti Stati e città del continente, al superamento del numero di arrivi turistici rispetto a quanto fatto registrare nel corso del 2019 nonché al processo di ridimensionamento degli andamenti relativi alla penetrazione dell’e-Commerce nelle diverse realtà e della propensione, da parte del consumatore, a modalità di acquisto online rispetto allo shopping presso i punti vendita fisici. Nel caso particolare, anche l'Italia non sfugge a questo andamento: l'anno appena trascorso conferma un consolidamento delle dinamiche relative alle quotazioni immobiliari, stabili rispetto all’anno precedente;stabili rispetto all’anno precedente;stabili rispetto all’anno precedente; le previsioni per l’anno in corso vedono una lieve crescita sia per le grandi superfici commerciali (+0,4% per i prezzi e canoni) sia per gli esercizi di vicinato (+0,6% per i prezzi e +0,4% per i canoni).

Il retail real estate tricolore a 6,1 miliardi di fatturato nel 2023.

Nel corso del 2023 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di circa 6,1 miliardi di euro (di cui 5 miliardi dalle grandi superficie e 1,1 miliardi dal retail), con un calo sull’anno precedente di 5,4 punti percentuali. Gli ultimi cinque anni hanno visto un leggero aumento della componente del fatturato relativa alle grandi superfici commerciali, a discapito dei negozi di vicinato, che è passata dal rappresentare il 70% a una quota poco superiore all’80%. Nel primo semestre del 2023 le transazioni hanno mostrato una variazione positiva sia sull’anno precedente che sul periodo pre-pandemico. Il Sud e le isole hanno registrato le migliori variazioni, seguite dal Nord, il quale conta circa la metà delle transazioni complessive (concentrate prevalentemente nell’area Ovest). Per quanto concerne i centri commerciali, il livello raggiunto dai canoni di locazione si è consolidato, mentre spesa media per cliente e afflusso di persone interessate all’acquisto sono, seppure lievemente, cresciuti. 

Milano, Roma e non solo: le piazze analizzate da Scenari Immobiliari. 

Come emerge nel report di Scenari Immobiliari, l’analisi delle principali vie dello shopping presenti nelle città italiane prese in esame racconta una situazione pressoché stabile a livello complessivo, in termini di quantità di locali commerciali e numero medio di vetrine per negozio. Il confronto con il biennio precedente ha permesso di osservare un consolidamento delle presenze dei marchi, dell’occupazione degli spazi e una sostituzione di parte dell’abbigliamento e servizi con luoghi per la ristorazione. Le diverse città hanno registrato comportamenti eterogenei soprattutto in tema di numero di spazi commerciali ad oggi vuoti. Milano vanta per lo più tassi di vacancy in diminuzione rispetto all’anno passato, in particolare nelle secondary street. Le vie del lusso del cosiddetto “Quadrilatero della moda" sono a oggi oggetto di numerose trasformazioni e riqualificazioni, con punti vendita in fase di ristrutturazione per prossima apertura. A sua volta, Roma si distingue per una riduzione rispetto al 2022 del tasso di vacancy diffusa sull’intero territorio cittadino, con incrementi di occupazione superiori al 20% per la grande maggioranza delle vie commerciali. Buone performance anche a Torino, dove aumenta la percentuale di occupancy sia negli asset posizionati nelle strade considerate maggiormente attrattive sia nelle vie dello shopping di massa. La città di Bologna sconta qualche chiusura nelle high street non strettamente legate alla vendita di prodotti di lusso, mentre registra andamenti positivi nella quasi totalità delle vie secondarie del commercio. Nella città di Firenze appaiono stabili e in calo i tassi di vacancy delle high street, dove gli spazi commerciali si confermano ben posizionati grazie alla consolidata natura culturale e turistica del capoluogo, mentre aumentano lievemente i locali vuoti in qualche via secondaria. Le vie principali di Venezia registrano comportamenti maggiormente variegati: per lo più i tassi di vacancy rimangono stabili rispetto al 2022, con alcune eccezioni.